Đất đai càng có giá trị, còn nhà nước thì thất thu thuế

Có thể nói chưa khi nào vấn đề sở hữu, sử dụng đất đai trở lên bức xúc như hiện nay. Tại Hội thảo Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở, do Viện chiến lược và Chính sách tài chính (Bộ Tài chính) tổ chức, có 2 vấn đề nóng được đề cập là:

- Một là, đến năm 2013 là năm kết thúc quá trình 20 năm thực hiện giao đất cho nông dân sản xuất, vậy liệu Chính phủ có tiến hành thu hồi để chia lại hay không?

- Hai là, vấn đề quản lý đất đai của chúng ta đang có vấn đề gây nên hiện tượng tham nhũng và bức xúc trong nhân dân, làm cách nào quản lý tốt hơn để tạo thành nguồn lực phát triển kinh tế đất nước?

Phải chăng đã đến lúc cần thay đổi nhận thức khi sửa Luật đất đai 2003? đơn cử hoạt động mua bán đất đai rành rành, nhưng vẫn không được gọi là mua bán, mà phải vòng qua chuyển nhượng. Thực tế là thế chấp đất đai, nhưng vẫn phải viết là "thế chấp quyền sử dụng đất". Đất đai là tài sản, mà tài sản và quyền tài sản là hai thứ khác biệt. Chính vì luật đã nhập nhằng giữa mua bán, thế chấp tài sản với mua bán, thế chấp quyền tài sản, dẫn đến tình trạng tham nhũng, khiếu kiện đất đai kéo dài trong dân…

Trong bài viết này, chúng tôi chỉ xin đề cập đến vấn đề đất đai đô thị. Với 23 bài tham luận; hàng chục ý kiến phát biểu trực tiếp tại hội thảo, các đại biểu đều thống nhất quan điểm đất đai đã thực sự trở thành hàng hóa và nó cần phải được quản lý theo đúng quy luật thị trường. Nghĩa là giá cả, đối tượng sở hữu, thuế phí từ đất cũng như những lợi ích đem lại cần được “định danh” và tư duy quản lý theo đúng bản chất thực của nó. Thực tế trong vài năm gần đây, giá đất liên tục tăng không chỉ tại các đô thị mà ngay cả ở nông thôn. Đây có thể coi là hệ quả tất yếu của cơ quan quản lý do quy hoạch và quản lý yếu kém cộng với những chính sách chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Không khỏi bức xúc trước những những bất cập trong quản lý đất, TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng: giá đất tăng phi mã thời gian qua do nguồn cung mất cân đối cùng với chính sách giá đền bù chưa thỏa đáng. Nói về nguồn cung, ông Liêm phân ra 2 thị trường cấp: Cấp I (đất đai sở hữu toàn dân nhưng do nhà nước đại diện quản lý) nhà nước cung cấp quỹ đất đai cho thị trường; Cấp II thị trường này do các đối tượng là doanh nghiệp, người dân đang nắm giữ được phép mua đi bán lại. Tuy nhiên, tại thị trường cấp I, với tính chất độc quyền nguồn cung dẫn tới lạm quyền nên nhà nước (đại diện là các cơ quan công quyền thực thi chính sách) để xảy ra tình trạng tham nhũng. Ở thị trường cấp II, do nguồn cung ít, chính sách giá đất khung không đồng hành cùng giá thực tế khiến mặt bằng giá đất tại các đô thị luôn bị đẩy lên cao.

Hãy lấy ngay thị trường BĐS Hà Nội làm ví dụ, năm 2011 giá đất nền tại thủ đô có nơi giảm tới 70%. Chỉ riêng quý IV/2011, 40% lượng nhà ở và đất nền tại các khu đô thị mới đang triển khai và đã hoàn thiện của 14 quận trong quý IV đều có giá chào giảm từ vài triệu đến 10 triệu đồng/m2. So với đầu năm 2011 thì hiện đã có khoảng 70% dự án có giá chào bán thứ cấp giảm, với mức phổ biến từ 10-40%. Tại sao lại có sự hạ nhiệt đáng kinh ngạc vậy nếu như không muốn dùng đến từ “đóng băng’ thị trường? Lí do thật đơn giản, thị trường BĐS bị chặn hết nguồn bơm vốn. Đầu tiên là hệ thống ngân hàng nói không với cho vay phi sản xuất theo Nghị quyết 11; kế đến là lượng kiều hối đổ về không đủ sức vực dậy thị trường và đặc biệt là sự lệch pha giữa nguồn cung với nhu cầu; chưa kể tới yếu tố giá cả, đầu cơ…

Từ trước đến nay khi thị trường BĐS đang “lên đồng” thì ít ai nhắc tới lượng kiều hối và FDI đổ vào BĐS là bao nhiêu. Lí do thật đơn giản, không ai muốn công khai danh tính và nguồn gốc dòng vốn đầu tư cho thị trường bởi người ta swoj bị “dòm ngó”. Tuy nhiên, năm 2011 khi thị trường đã có sự rục rịch xuống đáy thì người ta không ngần ngại nói “toẹt” ra những con số khiến nhiều chuyên gia kinh tế từng cảnh báo lâu nay về thị trường này không khỏi giật mình. Theo Tổng cục thống kê, năm 2011 lượng vốn FDI đổ vào BĐS thấp nhất kể từ năm 2006. Cụ thể, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực nói chung chỉ đạt 14,7 tỷ đôla, chỉ bằng 74% năm 2010. Trong đó FDI vào BĐS sụt giảm rất mạnh, còn 852,6 triệu đôla. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm gần đây, so với con số đỉnh 23,6 tỷ đôla của năm 2008. Trong khi đó lĩnh vực kiều hối, năm 2011 lượng kiều hối gửi về đạt trên 9 tỷ USD, tăng gần 1,5 tỷ USD so với 2010; trong đó có tới 52% nguồn kiều hối đổ vào bất động sản tương đương khoảng 5 tỷ USD.

Quay trở lại phân tích sức hấp dẫn của BĐS, thực tế giai đoạn “lên đồng” của thị trường khi "vừa bán vừa la vẫn đắt hàng"; khi những mãnh ruộng hoang hóa bỗng chốc trở thành những dự án tỷ đô; khi những thôn làng ven đô “dậy sóng” vì bán đất. Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ từng có lần xót xa: chủ của nhiều dự án BĐS chỉ cần bỏ ra hàng triệu đô lobby, biến những khu đất vốn là bờ xôi ruộng mất thành những dự án đô thị, nhất là thời điểm Hà Tây sắp sáp nhập về Hà Nội thì chả mấy thành tỷ phú. Đơn cử, giá đền bù giải phóng mặt bằng tại Quốc Oai chỉ là 27 triệu đồng/sào, ở Hoài Đức cũng chỉ áp dụng mức 43 triệu đồng/sào. Nếu chỉ phải bỏ vài trăm ngàn tiền đền bù cho một mét vuông đất, sau khi chuyển mục đích sử dụng chủ đầu tư khu đô thị có khi chưa cần đầu tư hạ tầng đã bán với giá lên tới cả chục triệu đồng/m2 lợi nhuận sẽ là…không tưởng. Với sức hấp dẫn như vậy, đất đai đang ngày càng trở thành tài sản có giá trị kinh tế khổng lồ; câu “nhất tích thổ - nhì tích kim” trở lên đúng đắn nếu nhìn vào thực tế này.

Thực tế, khi đất đai đã trở thành hàng hóa, chỉ cần sở hữu qua đêm là đã có bạc triệu trong tay. Điều này được cộng hưởng bởi 2 yếu tố: Một là, tỷ trọng vốn đầu tư/GDP gia tăng liên tục, lên tới 43,5% trong thời kỳ 2006 – 2010; tốc độ tăng trưởng tín dụng lại cũng luôn ở mức cao, các năm 2009 và 2010 vào khoảng 30% đến gần 40%. Hai là, việc quy hoạch ồ ạt đất đai tại các địa phương, nhất là các thành phố lớn đã đến mức loạn quy hoạch dẫn đến tình trạng bùng nổ đầu tư bất động sản, nhà nhà đi bán đất. Có thể lấy ví dụ tại Hà Nội, khi sáp nhập Hà Tây về thủ đô, các huyện giáp ranh đã nhanh chóng “sản xuất” quy hoạch các dự án đô thị. Đơn cử những huyện thuần nông như Quốc Oai cũng có tới 103 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư đô thị với quy mô hơn 9.900 ha; huyện Hoài Đức với 85 đồ án, dự án với trên 6.000 ha…

Không chỉ riêng các thành phố, tại các tỉnh lẻ hiện nay giá đất mặt đường (cứ ven trục lộ, ngã tư, thị trấn, thị tứ…giá đất nền đều tăng lên chóng mặt-PV). Trong khi giá đất ngày một tăng cao thì Nhà nước lại không thu được thuế từ các giao dịch của người dân do Luật đất đai đang có quá nhiều bất cập. Phân tích nguồn thu từ đất năm 2010, ông Phạm Minh Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) phân tích: thuế đất (1.360 tỷ đồng); tiền sử dụng đất (48.522 tỷ đồng) và tiền thuê đất (2.988 tỷ đồng). Thực tế thu ngân sách từ đất đai đã chạm mốc 10% ngân sách, trong khi đó 90% tiền thu đến từ thuê đất của hơn 500.000 DN (với số thu gần 3.000 tỷ đồng). Nếu chia trung bình số tiền trên cho các DN, thì tiền thuê đất đang thấp hơn so với số phải thu, tuy nhiên việc nâng giá thuê đất lên 5-6 lần đang gặp khó khăn do DN năm 2011 đang khó khăn do suy thoái chung của nền kinh tế. Trong khi đó nguồn thu từ chuyển nhượng đất đai của người dân (chính là nguồn thu từ chuyển nhượng BĐS- vấn đề nóng nhất hiện nay) thì không được bao nhiêu.

BĐS 2012: Chiếu rượu không tàn canh!

Quay lại lí giải vì sao giá đất đô thị tại Việt Nam thuộc hàng đắt nhất thế giới; giá nhà chung cư theo như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì lương công chức 40 năm nhịn ăn nhịn tiêu may ra mới mua nổi; nông dân thì mất đất sản xuất trong khi quan chức lại có quá nhiều người giàu nhanh một cách bất minh. Lí do được các nhà khoa học và chuyên gia kinh tế đều hết sức đồng tình đó chính là: quy hoạch đất đai của Việt Nam quá yếu kém; trong khi quản lý đất đai thì không minh bạch khiến giá cả mất kiểm soát; nhà nước thất thu thuế và tham nhũng thì có cơ hội phát triển. Ông Trần Văn Truyền, Nguyên Tổng Thanh tra Chính phủ từng thừa nhận: Tham nhũng đất đai ngày càng tinh vi và trở thành nỗi bức xúc lớn nhất hiện nay của người dân…

Trước hết là vấn đề quy hoạch, tại hội thảo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015). Nhiều nhà khoa học đã không khỏi bức xúc đất đai của chúng ta đang được sử dụng thiếu hiệu quả và rất lãng phí. Theo GS.TS. Đặng Hùng Võ, thật khó hiểu một đất nước nông nghiệp (nông vi bản) mà lại có quá nhiều đất xây dựng khu công nghiệp (tính đến 2011 có 260 KCN đã được thành lập với tổng diện tích hơn 71.000 ha, trong đó có 173 KCN đã đi vào hoạt động, 87 KCN đang giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản); 18 khu kinh tế ven biển; 22 sân bay (8 sân bay quốc tế và 14 sân bay nội địa); 266 cảng biển lớn, nhỏ; 90 sân golf tại 34 tỉnh, thành; hàng trăm khu nghỉ dưỡng; khu đô thị sinh thái!?

Điều đáng lưu ý theo TS. Phạm Sỹ Liêm là đô thị nước ta hình thành do yêu cầu phân cấp quản lý hành chính chứ không phải do yếu tố kinh tế, sản xuất công nghiệp hay thương mại do vậy có rất nhiều bất cập trong quy hoạch sử dụng đất đai và đầu tư hạ tầng. Đơn cử hệ thống đường giao thông, nếu là thành phố công nghiệp của nước ngoài, họ sẽ phải xây dưng hệ thống đường sá, kho bãi, sân ga, bến cảng hoàn chỉnh phục vụ sản xuất công nghiệp và thuận tiện cho việc chuyên chở nguyên liệu, hàng hóa ra vào thành phố. Các KCN, KCX đều phải có đường gom riêng, đường vành đai vào thành phố được xây dựng hiện đại ngay từ khi có bản quy hoạch. Trong khi tại Việt Nam, đô thị hình thành từ yếu tố quản lý hành chính, dẫn đến thiếu sự quy hoạch, không có hệ thống hạ tầng phụ trợ và đặc biệt các địa phương thì ra sức xin nâng cấp đô thị dù chưa đủ tiêu chuẩn để… lấy oai. Do vậy, hàng loạt đô thị của Việt Nam có quy mô manh mún, hạ tầng yếu kém, không có điểm nhấn và phần lớn được gọi chung là đô thị… bám mặt đường.

Như vậy, nhìn vào vấn đề quy hoạch, theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 1,3 triệu ha hiện nay lên đến 2 triệu ha, tỷ lệ đô thị hoá sẽ tăng từ 29% hiện nay lên đến 45%. Phát triển đô thị cũng đặt ra nhu cầu sử dụng đất mỗi năm tăng thêm khoảng 70.000 ha. Điều đáng lưu ý là trong đất phát triển đô thị, đất ở tại đô thị cũng được các địa phương giao vượt chỉ tiêu Quốc hội cho phép. Quốc hội đã duyệt chỉ tiêu đất ở tại đô thị vào năm 2010 là 111 nghìn ha, nhưng các địa phương đã giao tới 134 nghìn ha, vượt 120,72%. Tính đến tháng 12/2011, cả nước đang triển khai hơn 2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới; dự kiến lượng nhà ở mỗi năm tăng lên từ 20 tới 25 triệu m²…Điểm qua những con số ấy có thể thấy, phát triển đô thị tại Việt nam thời gian tới vẫn là xu thế chủ đạo, khi chất lượng quy hoạch đô thị còn hạn chế thì thật khó cho người dân có nhu cầu thật sự có thể sở hữu nhà đất đúng với giá trị thực của nó.

Từ lí do thứ nhất dẫn tới hệ lụy thứ 2 là do thị trường này thiếu minh bạch; khiến tham nhũng đất đai ở Việt Nam đang diễn biến phức tập, tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho hệ thống chính trị. Theo Bộ TN& MT, cả nước hiện có 1.649 khu vực quy hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Hệ lụy dễ thấy nhất là dân nông thôn không có ruộng đất canh tác; dân nghèo đô thị không có nhà để ở. Câu chuyện đất đai là hàng hóa thì dĩ nhiên ai cũng biết, nhưng được pháp luật thừa nhận lại là vấn đề khác. Theo ông Trương Thanh Đức, Ban Pháp chế và Giám sát thị trường Maritime Bank: vấn đề gốc rễ căn bản của Luật Đất đai chính là phải thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đừng “đánh tráo” khái niệm. Người sử dụng đất có tất cả các quyền liên quan đến đất, từ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cho đến quyền định đoạt, nhưng vẫn không được thừa nhận bản chất là quyền sở hữu.

Điều này dẫn đến chuyện mua bán đất đai rành rành, nhưng vẫn không được gọi là mua bán, mà phải vòng qua chuyển nhượng. Rõ ràng là thế chấp đất đai, nhưng vẫn phải viết là "thế chấp quyền sử dụng đất". Đất đai là tài sản, mà tài sản và quyền tài sản là hai thứ khác biệt. Luật đã nhập nhằng giữa mua bán, thế chấp tài sản với mua bán, thế chấp quyền tài sản, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đất đai kéo dài trong dân. Theo ông Đức, hãy quay lại bài toán thị trường cho mọi vấn đề phát sinh từ đất như: định giá đất/ đền bù cho tới phí/thuế liên quan. Nhìn lại lượng kiều hối và vốn FDI đổ vào BĐS chúng ta không khỏi lo ngại; năm 2011 có người còn bi quan khi nói rằng, BĐS và chứng khoán sẽ bị sụp đổ nếu Chính phủ không bơm tiền. Thực tế ở bất kỳ quốc gia nào, 2 thị trường này vốn vẫn được coi là những quả bom nổ chậm của nền kinh tế. Năm 1997, khủng hoảng kinh tế khởi đầu từ Thái Lan cũng bắt đầu từ thị trường địa ốc, năm 2008 tại Mỹ cũng từ thị trường bất động sản đó thôi. Ngay tại Trung Quốc, thị trường nhà đất dù được kiểm soát khá chặt những vẫn là điểm nóng chưa bao giờ hạ nhiệt của chính phủ Trung Quốc khiến chúng ta lo ngại hẳn không phải là vô lý.

Khi nói thị trường chứng khoán Việt Năm năm 2012 được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn hẳn không phải là nói chơi. Chỉ tính riêng năm 2011, hàng loạt nhà đầu tư rời bỏ thị trường, lập tức chỉ số VN-Index mất tới 133 điểm, nhiều cổ phiếu xuống mức dưới 1.000 đồng, DN niêm yết rời sàn như một sự cáo chung lặng lẽ. Vậy thì năm 2012, thị trường BĐS dù có xuống đáy hay đóng băng như kịch bản xấu nhất người ta có thể nghĩ tới; chiếu rượu này có thể sẽ bớt đông vui nhưng không bao giờ tàn canh. Bởi lúc bĩ cực, “tích cốc phòng cơ” vẫn là thói quen muôn đời của người Việt. Trong khi dân tăng, đất đai thì không đẻ ra và giá trị đất đai cũng giống giá vàng: đã lên thì sẽ không bao giờ hạ!

Vấn đề chính lúc này là cần quản lý đất đai tốt hơn, ngoài mục tiêu giữ cho được 3,8 triệu ha đất nông nghiệp phục vụ an ninh lương thực; quỹ đất dành cho công nghiệp, nhà ở đô thị, giao thông, đất nghĩa trang…cần phải được quản lý chặt chẽ hơn nữa. Theo một đại biểu (xin giấu tên): năm 2011 chứng kiến hàng loạt các địa phương công bố quy hoặc phát triển đến năm 2020, tầm nhìn 2030 hoặc 2050. Nhìn những bản quy hoạch này thấy diện tích đất đô thị rất cao, nhu cầu vốn đầu khủng, nhưng giá trị khoa học và tính khả thi thì… không có. Đơn cử, diện tích đất nghĩa trang tại các địa phương đang ngày một phình ra rất nhanh, nhưng trong các bản quy hoạch không hề có một dòng nào dự báo diện tích này; việc trích dự phòng quỹ đất cho nhu cầu an táng không có khiến các nhà khoa học cảm thấy… bất an. Phải chăng chúng ta không bao giờ chết? phải chăng ai cũng sẽ thiêu? phải chăng chúng ta cần nhìn rộng hơn và xa hơn!?

Theo www.taichinhdientu.vn