– Sẽ không còn việc các nhà đầu tư mời chào xây cầu xong lấy đất để đi kinh doanh bất động sản nữa. Nghị định mớikhắc phục triệt để các sai phạm trong việc sử dụng đất công để đổi lấy hạ tầng trước kia, cụ thể là việc thanh toán dự án BT phải tôn trọng theo nguyên tắc thị trường.

Nhà đầu tư khó lợi dụng thâu tóm đất sạch

Theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT có hiệu lực từ ngày 1/10 tới, tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT gồm: Quỹ đất; đất, nhà và tài sản khác gắn liền với đất (trụ sở làm việc) của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật về hội (cơ quan, tổ chức, đơn vị); tài sản kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (tài sản kết cấu hạ tầng); các loại tài sản công khác theo quy định của Luật quản lý, sử dụng tài sản công.

Trong đó, việc chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phải theo hình thức đấu thầu, và chỉ được thực hiện sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án phải theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Trong đó, giá trị dự án được xác định theo kết quả đấu thầu, còn giá tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.

Với trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán, được áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Trong đó, quỹ đất thanh toán là đất chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã giải phóng nhưng đảm bảo thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng.

Trường hợp, nếu dùng đất đã giải phóng mặt bằng để thanh toán thì UBND địa phương phải báo cáo Thủ tướng xem xét, quyết định trước khi quyết định chủ trương đầu tư. Đồng thời quỹ đất thanh toán phải đảm bảo giá trị tương đương dự án BT được phê duyệt.

Nếu giao đất có thu tiền sử dụng thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất được xác định theo quy định. Còn nếu cho thuê đất, giá trị quỹ đất là tiền thuê nộp một lần cho cả thời gian thuê.

Việc thanh toán bằng quỹ đất phải thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nếu giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị dự án thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách Nhà nước. Ngược lại, giá trị quỹ đất nhỏ hơn thì Nhà nước thanh toán phần chênh cho nhà đầu tư bằng tiền, hoặc quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án hoàn thành.

Khắc phục lỗ hổng chống lại “chiêu” đổi đất lấy hạ tầng

Ông La Văn Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng định, Nghị định 69 khắc phục triệt để các sai phạm trong việc sử dụng đất công để đổi lấy hạ tầng trước kia, cụ thể là việc thanh toán dự án BT phải tôn trọng theo nguyên tắc thị trường.

Trước khi có Nghị định 69, nhiều nhà đầu tư “hứa”xây cầu đổi đất, nhưng có trường hợp chính nhà đầu tư lại không xây cầu mà mải mê lấy đất để đi kinh doanh bất động sản. Tất cả là do hệ thống pháp luật không đầy đủ. Khi Nghị định 69 có hiệu lực sẽ không còn cảnh hứa hẹn “ xuông” này nữa. Với quy trình quy định rất rõ về việc sử dụng đất, nhà đầu tư khó có thể đưa đất ra thị trường kinh doanh. Nhà đầu tư phải có phương án tài chính và kế hoạch đầu tư rất rõ ràng mới được lựa chọn.

Theo Nghị định việc giao tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện sau khi Dự án BT hoàn thành hoặc thực hiện đồng thời tương ứng với khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng.

Khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT đối với phần giá trị công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ, chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, giao tài sản cho Nhà đầu tư.

Giải đáp câu hỏi, giá thị trường là giá nào, ai xác định giá thị trường, đại diện Cục Quản lý công sản cho hay: Có nhiều cách xác lập giá thị trường, đấu giá chỉ là một phương thức.

“Hiện giá thị trường của đất đai được xác định theo Nghị định 44 của Chính phủ do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng bằng 4 phương pháp. Chúng tôi cũng có câu hỏi tương tự và sẽ đồng hành với Bộ Tài nguyên và Môi trường khi Luật Đất đai được sửa đổi”, ông Thịnh nói. 

Đại diện Bộ Tài chính cho biết thêm: Thời điểm thanh toán Dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc (tức đất sạch) là thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Còn thời điểm thanh toán Dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng tài sản kết cấu hạ tầng và các loại tài sản công khác là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao tài sản cho nhà đầu tư. 

Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ giao tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư sau khi dự án BT đã hoàn thành hoặc giao đồng thời theo tiến độ công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật.